購入し損ねた埼玉県の4戸木造アパートのお話

こんにちは、兼業投資家・複業家のHiroです。

先月、購入の検討をした物件について書きたいと思います。
結論から言うと、1棟目としては、よさそうな物件でしたが、僕の行動が遅すぎて、買い損ねました。
悔しい・・・

●物件の情報

・販売価格:3000万円近く
・構造:軽量鉄骨造2階建てアパート/全4室の築23年
・表面利回り:11.35%
・年間家賃収入:295.2万円

築古アパートに注目した理由とメリット

まず、価格的に非常に手ごろで、小規模のアパートを探す僕の希望にぴったりでした。自宅から車で行ける距離ですし。3DKの古い間取りですが、近くに小学校と中学校があるので、ファミリー層を狙うには良いと考えました。中学校がある時点で、生活圏としては問題ないです。

入居する人のターゲットは、小学生・中学生のいる3・4人の家族。30代くらいで、低収入層の世帯か、共働き世帯でしょうか。生活保護世帯もターゲットになりそうです。

アパートに住む家族

また、接道が公道4mなので、土地の価値としても良いです。1戸に1台クルマを置けるのも魅力的です。ついでに言うと、部屋がリフォーム済なので、購入後の修繕は必要なさそうです。

特に、土地値近くの売値だった点に惹かれました。相続路線価や近くの公示価格から推定した土地値と、売値が近いので、かなりお得な物件と言えます。土地値ですので、出口(アパートの売却)も想定しやすいです。更地にして土地を2分割して実需向け(マイホーム用の土地)に売却しても良いし、最悪、アパートを立て直しても良いです。

価格が安いのも、出口として考えやすいです。通常、築古物件は、耐用年数が切れると、次の購入者がローンを組めなくなるので、売却できない可能性があります。ただ、この価格帯なら、安くすれば現金買いできますし、無理にローンを使わなくても買い手がいそうです。僕が、現金買いしようかと思ったくらいですから。

築古アパートのデメリットを、どうコントロールするか

当然ながら、良い点だけではないです。デメリットが色々あります。まず、荒川沿いだったので、河川の氾濫による被害が気になりました。

河川の氾濫リスク

しかし、市のウェブサイトに掲載のハザードマップを調べたところ、仮に浸水しても、一番被害の少ない地域でした。さらに、氾濫の発生確率が200年に1度でしたので、ほぼリスク無しと判断しました。調べる前は、デメリットと思ってましたが、詳細を調査すると、デメリットではなかったという事です。

また、築年数が20年超だったので、当初は出口の心配もありました。ただ、こちらも良く調べてみると、土地値に近いアパートですので、家賃収入を5年くらい貯めれば、土地値になるようなもんです。仮に借金しても、数年で債務超過が解消され、財務は傷つかないと判断してみると、出口のデメリットには見えてきません。

最寄り駅から遠い事も、デメリットに感じていました。しかし、1台分の駐車スペースがありますし、子育て世帯としては、周辺の環境は悪くないです。妻も、住みやすいんじゃないかと言ってましたし。総合的に考えて、立地は良いと判断しました。

販売資料の表面利回りを鵜呑みにしてはいけない

ところで、この築古アパートの販売資料上の表面利回りは11.35%です。ただ、実際に現地調査をしたところ、空室が2部屋ありました。

そこで、ホームズで賃貸募集状況を調べたところ、現在の販売資料上の家賃よりも、低い家賃で募集をしていました。おそらく、空室が埋まらずに、家賃を下げたのだと思われます。全ての部屋の家賃を現状の募集家賃に設定して、表面利回りを計算し直すと、10%程度です。

地方の築古アパートであれば、表面利回り12%程度は、欲しいので、値下げ交渉をして安くなれば、購入という感じです。敷金・礼金を無/無で募集していたので、埋まり難そうですし、そこそこ安くないと買いたいなくなぁとの感覚です。

購入できなかった最大の理由と今後について

いろいろと調査をしたのですが、結局、購入できませんでした。不動産屋さんに連絡した時には、すでに遅し。今回の最大の敗因は、物件情報を発見した瞬間に即、調査しなかった事でしょうね。最寄りの駅から、遠いので候補から外していたのです。そのため、全てにおいて、行動が遅かったです・・・

物件を1つも持っていないと、不動産業者からは相手にされません。利回りに多少難があっても、実績を付けないと話しにならない(銀行にも相手にされない)状況なのに、選り好みをしすぎていました。本来であれば、多少は無理しないといけない状況だと思います。

せっかく現金買い付けと言う特大メリットがあるのに、それを活かして、ただちに買い付けを入れられないというスピードの遅さが、今回の取りこぼしに繋がってしまいました。

駅に近くて、築年数が古くなくて、1戸に1台の駐車場がある物件なんて、ごく一部のメガ大家みたいな人以外、絶対に買う事はできません。

不動産は、完璧なものよりもダメな部分が目立つもので、どうハンドリングできるのか、それを考える癖をつけないといけない。」、これは、商売と不動産の師匠からの有難いお言葉です。ええ、そのような思考にしなければなりませんね!

自分なりの考えを持って、これからも物件を見るようにしたいと思います。あとは、行動あるのみです。少しでもビビったら物件は買えませんから。